Você compraria imóvel sem ler isso antes? O alerta para direito essencial

Nos últimos anos, o distrato imobiliário, que permite a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, ganhou destaque no Brasil. A alta dos juros, problemas financeiros de compradores e atrasos na entrega de empreendimentos têm gerado uma série de disputas judiciais. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe mais clareza às regras, mas ainda existem muitas dúvidas na sua aplicação.

Com a nova legislação, foram estabelecidos critérios para a devolução dos valores pagos. Se a desistência for por vontade do comprador, a construtora pode reter até 25% do total investido, ou até 50% nos casos de patrimônio de afetação. Porém, se a rescisão ocorrer devido a falhas da construtora, como atrasos superiores a 180 dias, a devolução deve ser total e corrigida monetariamente, além de possíveis indenizações.

A advogada Verônica Albuquerque, especialista em Direito Imobiliário, destaca que a inadimplência é um dos principais motivadores do distrato. “O consumidor muitas vezes enfrenta dificuldades para pagar as parcelas do financiamento, o que leva à desistência”, diz. Para Carlos Onofre, presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário, um número crescente de investidores também está desistindo de contratos quando não conseguem revender imóveis adquiridos na planta.

Os especialistas concordam que, quando a culpa é da construtora, a Justiça garante a devolução integral ao comprador, além de possíveis indenizações. Na prática, o percentual de retenção varia quando a desistência parte do consumidor. Apesar de a lei prever entre 25% e 50%, muitos juízes têm adotado valores entre 10% e 30%, analisando caso a caso. Albuquerque adverte que muitas cláusulas contratuais ainda são abusivas, deixando o consumidor em desvantagem. “Idealmente, é melhor tentar resolver a situação de forma extrajudicial e, se necessário, buscar a Justiça”, recomenda.

Entre as cláusulas mais polêmicas estão prazos excessivos e multas elevadas por atraso. Onofre observa que multas acima de 2% são consideradas abusivas pelos tribunais. A falta de transparência também é um problema. Muitos contratos contêm cláusulas confusas que prejudicam o consumidor, que só percebe as dificuldades na hora de rescindir o contrato.

Uma novidade da Lei do Distrato é a obrigatoriedade de um quadro-resumo nos contratos. Esse quadro destaca informações essenciais, como prazos e multas. Onofre aplaude a mudança pela maior clareza que proporciona. Porém, Albuquerque alerta que ainda existem contratos com redações complicadas.

Atenção redobrada

Os especialistas recomendam atenção ao fechar negócios. Guardar todo material de comunicação, como publicidades e e-mails, pode ser útil em disputas. Mais importante é consultar um advogado antes de assinar qualquer contrato, para entender suas obrigações. Onofre sugere verificação do registro de incorporação do imóvel, pedido de certidão de matrícula e análise da convenção de condomínio, evitando surpresas desagradáveis.

Apesar das dificuldades, a Lei do Distrato trouxe uma maior previsibilidade ao mercado. As incorporadoras começaram a escrever contratos mais claros, e os consumidores obtiveram maior proteção contra perdas desproporcionais. Para Robert Beserra, advogado e professor, o distrato agora é uma realidade regulada, com a lei e os tribunais apoiando a transparência e o respeito ao consumidor.