?? comum que, cada pessoa possa em algum momento da sua vida se relacionar em alguma medida com um bem imóvel. Seja para o exercício da moradia, seja para constituição de um estabelecimento comercial ou eventos até mesmo para específicos e passageiros.
O fato é que, as operações imobiliárias são frequentes no cotidiano da população, nas mais variadas formas, sejam elas através dos contratos de locação, contratos de compra e venda, contratos de permuta, contratos de doação ou até mesmo como garantias reais nas transações bancárias, visando o acesso ao crédito de forma mais facilitada, notadamente para o setor empresarial.
A grande questão que é destacada neste texto é a importância da regularidade formal do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, considerando a significativa valorização imobiliária decorrente da observância aos parâmetros legais previstos na ordem jurídica brasileira.
A posse é um instituto do direito amplamente disseminado pelas relações sociais, no entanto, não goza da mesma segurança jurídica conferida pela propriedade (direito real por excelência). No campo da informalidade é corriqueira as operações de transferências possessórias, através do pagamento do preço, formalizado por meros contratos particulares de promessa de compra e venda, ou pelos conhecidos “contratos de gaveta”, com elevado risco tanto para o adquirente, quanto para o alienante.
Importante esclarecer que, a posse tem a sua relevância, podendo, inclusive, ser protegida por procedimentos judiciais que lhe garantam a defesa e a proteção deste direito, ou sob o viés da própria expressão legal, desta situação fática.
No entanto, apesar da grande disseminação. A posse acarreta muitos inconvenientes que, hora ou outra, impactam na vida dos seus titulares, quando não respaldados em títulos formais, que oportunizem o acesso às instituições oficiais, como é o caso do registro público.
Ora, via de regra a posse não ingressa no cartório de imóveis. O que por si só, já sinaliza ao leitor a instabilidade que acompanha essa relação fática.
?? certo que, grande parte dos leitores deste texto já se depararam com conflitos atrelados a insegurança da posse, ou até mesmo com a necessidade de utilizá-la como um dos elementos a serem cumpridos para regularização da propriedade imobiliária. São exemplos de alcance dessa regularização imobiliária a utilização de institutos como a Usucapião e até mesmo a REURB (Regularização Fundiária Urbana).
Entretanto, é relevante esclarecer que, a regularização imobiliária não se restringe somente as questões meramente possessórias, ou pela ausência de inscrição registral. Como é o caso, por exemplo, dos imóveis que não dispõem de matrícula imobiliária (documento que numera, descreve e identifica um determinado imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis).
Haja vista que, a regularidade imobiliária reside em diversos aspectos, sem qualquer finalidade de exaurir o tema, podemos citar questões atreladas as averbações (anotações) na matrícula, como:
a) ausência de cancelamento de garantias reais; b) ausência de averbações de construção ou demolição; c) ausência de identificação objetiva da metragem ou confrontações, que podem ensejar a necessidade de retificações e complementações na matrícula imobiliária.
Além de questões registrais, como por exemplo, aquelas relacionadas a:
a) ausência de registro do formal de partilha, ou da carta de adjudicação (quando enfrentadas questões atinentes a sucessão, com o destaque e relevância na realização do procedimento de inventário e partilha); b) ausência de registro de loteamento ou incorporação imobiliária (obrigações atribuídas aos instituidores desses empreendimentos); c) ausência de registro da arrematação e adjudicação em hasta pública.
Enfim, além dessas, existem inúmeras outras questões que, diante da sua ausência de regularidade poderão impactar na desvalorização patrimonial. Haja vista que, o valor agregado do imóvel também levará em consideração a sua formalização jurídica, sob a perspectiva da regularidade registral.
Portanto, a partir da observação da realidade fática é notável que, às exigências formais, sob o aspecto da regularidade jurídica dos imóveis, notadamente sob o prisma do registro público, vêm sendo cada vez mais relevantes na concretização de negócios jurídicos imobiliários. Emergindo uma nova era no campo da formalização da propriedade, a partir de uma maior conscientização da população quanto a sua importância em investimentos significativos, como é o caso das aquisições imobiliárias.
A partir dessa vertente, há uma tendência de que as operações imobiliárias tragam um cenário de maior segurança jurídica, promovendo uma circulação de capital mais efetiva no segmento imobiliário, que se constitui como um dos setores mais importantes da economia brasileira.
*Celso Vinícius Almeida é advogado pós-graduado em Direito e Gestão Imobiliária, associado do escritório de advocacia Anjos e Barreto e associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
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