Na 10ª Sessão Virtual de 2025, o Plenário do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que cartórios e tribunais não podem mais exigir Certidão Negativa de Débitos (CND) ou Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN) como condição para o registro ou averbação de escrituras de compra e venda de imóveis. A decisão foi tomada no Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0001611-12.2023.2.00.0000.
O relator do caso, conselheiro Marcello Terto, foi claro ao classificar a exigência como ilegal. Segundo ele, condicionar o registro do imóvel à apresentação dessas certidões configura uma cobrança indireta de tributos, o que já foi considerado inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo próprio CNJ em julgamentos anteriores.
“As certidões podem até ser solicitadas para informar o comprador sobre a situação fiscal do vendedor, mas nunca para impedir o registro do negócio”, destacou Terto.
A decisão tem repercussão nacional e atinge diretamente normas estaduais e municipais que tentavam impor a exigência das certidões como pré-requisito. A partir de agora, qualquer regulamentação local com esse teor passa a ser considerada inválida.
Embora a exigência das certidões fiscais tenha sido considerada indevida, isso não significa que o comprador esteja isento de riscos. Especialistas alertam que a análise prévia da situação fiscal, cível e trabalhista do vendedor continua sendo fundamental no processo de compra.
A prática conhecida como due diligence imobiliária, uma espécie de auditoria jurídica do imóvel e do vendedor, é essencial para evitar surpresas desagradáveis, como herdar dívidas ou enfrentar disputas judiciais após a aquisição.
“Comprar sem investigar pode transformar o sonho da casa própria em um grande pesadelo”, alertam advogados especializados em direito imobiliário.