Um Projeto de Lei enviado pela prefeitura de Salvador à Câmara de Vereadores propõe mudanças na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS). Essas alterações podem transformar o cenário de construções na orla da cidade, permitindo que novos prédios superem os 75 metros de altura, o equivalente a aproximadamente 25 andares, se se enquadrarem em certas exceções.
A proposta, protocolada com urgência na última quarta-feira, tem como um dos objetivos melhorar áreas degradadas e estimular o desenvolvimento econômico através da geração de empregos.
As mudanças se concentram em dois artigos da legislação atual: o 111 e o 104, que implicam em incentivos e limites para construções na orla.
Atualmente, o artigo 111 permite que empreendimentos na Área de Borda Marítima superem o limite de gabarito local em até 50%, desde que se pague uma contrapartida financeira e seja feita uma análise técnica que garanta que não haja prejuízo urbanístico.
A lei original limita esse benefício a projetos que substituam edificações deterioradas. A nova redação expande essa possibilidade para a ocupação de espaços subutilizados.
Na prática, isso significa que o benefício de construir acima do gabarito se aplicará também a terrenos vazios ou subaproveitados, não apenas à renovação de prédios antigos.
A segunda mudança significativa está no artigo 104 da LOUOS, que atualmente estabelece um teto máximo de altura de 75 metros para qualquer edificação na orla, independentemente do impacto de sombreamento na praia.
A nova proposta pretende revisar essa limitação, permitindo que empreendimentos que utilizem o incentivo do artigo 111 possam também ultrapassar os 75 metros.
No entanto, essa flexibilização inclui uma condição importante. A permissão para construir acima de 75 metros estará condicionada à ocupação máxima dos novos projetos, que não deve ultrapassar metade do limite estabelecido para a zona em que estão inseridos.
O índice de ocupação é um parâmetro que regula o volume das edificações, definindo a relação entre a área ocupada pelo prédio e a área total do terreno. Para ultrapassar o antigo teto, as edificações devem ser “mais finas”, ocupando uma área menor.
Essas novas regras se aplicam a toda a Área de Borda Marítima da cidade, que abrange 12 trechos ao longo da orla, desde a Baía de Todos os Santos até a Borda Atlântica.
Um outro aspecto importante da legislação da orla é o controle de sombreamento das praias. Para a Borda Atlântica, a lei exige que novos projetos não projetem sombra na areia entre 9h e 15h. A proposta amplia a exceção para projetos que se enquadrem no incentivo à “regeneração urbana”.
A nova redação beneficia a construção acima do gabarito sem a obrigatoriedade do estudo de sombreamento, aplicando-se também à ocupação de espaços subutilizados.
Essa regra se estende por diversas áreas do litoral soteropolitano, incluindo locais como a Praia do Farol da Barra e outros bairros conhecidos.
As mudanças propostas também incluem a flexibilização das regras para instalação de elevadores no Centro Histórico, visando facilitar a adaptação de imóveis antigos.
O projeto (424/2025) foi protocolado na Câmara de Salvador e aguarda publicação para seguir nas comissões temáticas e, posteriormente, votação em plenário.
Na mesma data, a Câmara também aprovou outros quatro projetos de lei enviados anteriormente pela prefeitura.
Essas mudanças podem transformar a paisagem urbana de Salvador. O que você acha disso? Deixe sua opinião nos comentários!